Ein aktuelles Urteil des spanischen Nationalgerichts hat die Situation für Immobilienbesitzer außerhalb der EU, die ihre Immobilien in Spanien vermieten, grundlegend verändert. Erstmals dürfen auch Nicht-EU-Vermieter berechtigte Mietaufwendungen steuerlich geltend machen – ebenso wie EU-Bürger – und können möglicherweise zu viel gezahlte Steuern aus früheren Jahren zurückfordern.
Bisher mussten Vermieter aus Nicht-EU-Ländern 24 % Steuer auf die Bruttomieteinnahmen zahlen, ohne die Möglichkeit, abzugsfähige Kosten wie Reparaturen, Versicherungen, Gemeinschaftskosten, Maklergebühren oder Hypothekenzinsen zu berücksichtigen.
EU-/EWR-Vermieter hingegen konnten diese Kosten abziehen und wurden nur mit 19 % auf den Nettogewinn besteuert.
Am 28. Juli 2025 entschied das spanische Nationalgericht, dass dieses zweigleisige System rechtswidrig sei. Es berief sich dabei auf Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der EU (AEUV), der den freien Kapitalverkehr schützt und eine Diskriminierung allein aufgrund des Wohnsitzes untersagt.
Das Urteil stellt somit Nicht-EU-Vermieter den EU-Vermietern steuerlich gleich, was den Abzug von Ausgaben betrifft.
Zukünftige Steuererklärungen: Nicht-EU-Vermieter können nun ihre Steuererklärung (Modell 210) auf Nettobasis einreichen, also nach Abzug belegbarer, einkommensbezogener Ausgaben.
Rückerstattungen für vergangene Jahre: Wenn in der Vergangenheit Steuern auf die Bruttomiete gezahlt wurden, können Berichtigungsanträge gestellt und Rückzahlungen beantragt werden – rückwirkend in der Regel bis zu vier Jahre (je nach Verjährungsfrist).
1. Unterlagen sammeln
• Frühere Steuererklärungen (Modell 210)
• Mietverträge, Zahlungsnachweise
• Rechnungen für abzugsfähige Kosten (Wartung, IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Maklerprovisionen, Nebenkosten, Hypothekenzinsen etc.)
2. Einkommen neu berechnen: Beauftragen Sie einen Steuerberater (asesor fiscal), um die Zahlen unter Berücksichtigung der zulässigen Abzüge neu zu berechnen.
3. Berichtigte Steuererklärungen einreichen: Reichen Sie für jedes offene Jahr ein korrigiertes Modell 210 ein – mit Verweis auf das Urteil des Nationalgerichts vom 28. Juli 2025 sowie Artikel 63 AEUV.
4. Aktuelle Entwicklungen verfolgen: Bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf und achten Sie auf weitere Nachrichten, da die spanische Regierung gegen das Urteil möglicherweise Berufung beim Obersten Gerichtshof einlegt. Eine Rückzahlung könnte daher von einer endgültigen Bestätigung abhängig sein.
Wichtige Hinweise
– Die Steuersätze bleiben vorerst unverändert: 19 % für EU-/EWR-Ansässige, 24 % für Nicht-EU-Ansässige.
– Die steuerliche Mietreduktion (50–60 %) für Langzeitvermietung gilt weiterhin nur für gebietsansässige Steuerzahler unter dem spanischen IRPF, nicht für Nicht-Residenten unter dem IRNR.
– Auch wenn ein Einspruch möglich ist, können Rückerstattungsanträge bereits jetzt gestellt werden.
Für viele Nicht-EU-Vermieter – insbesondere aus dem Vereinigten Königreich und den USA, die bisher auf die Bruttomiete Steuern gezahlt haben – kann der finanzielle Unterschied erheblich sein.
Auch wenn noch rechtliche Klarheit erforderlich sein könnte, ist es ratsam, jetzt mit der Dokumentation und Vorbereitung zu beginnen, um von der neuen Rechtslage bestmöglich zu profitieren, sobald das Urteil rechtskräftig wird.
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