Kaufen Sie eine Neubauimmobilie und erhalten Sie 100 % der Mehrwertsteuer zurück, indem Sie die Immobilie für 10 Jahre für eine mehrwertsteuerpflichtige Vermietung oder gewerbliche Nutzung registrieren. Wussten Sie, dass Sie beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien 100 % der auf den Kaufpreis gezahlten Mehrwertsteuer (IVA) zurückfordern können?
Für viele ausländische Käufer bedeutet dies eine sofortige Ersparnis von 10 % bei Wohnimmobilien (oder 21 % bei Gewerbeeinheiten). Diese Mehrwertsteuerrückerstattung ist jedoch an eine entscheidende Bedingung geknüpft:
Um diesen Vorteil zu behalten, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre lang für eine mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeit etwa Ferienvermietungen genutzt werden. Während dieses Zeitraums müssen Sie auf Ihre Mieteinnahmen Mehrwertsteuer berechnen und diese an die spanischen Steuerbehörden abführen – genau wie ein spanisches Unternehmen.
Für EU-Investoren eröffnet sich dadurch eine attraktive Gelegenheit: erhebliche Soforteinsparungen kombiniert mit einer renditestarken Investition in einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas.
Vor 2023 konnten ausländische Käufer ohne feste Niederlassung in Spanien die Mehrwertsteuer nicht direkt verwalten. Die Steuer wurde vom Verkäufer über das sogenannte Reverse-Charge-Verfahren abgewickelt.
Seit der Reform von Artikel 84 des spanischen Mehrwertsteuergesetzes im Jahr 2023 hat sich dies geändert.
Nun können sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen, die eine mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeit ausüben – wie touristische Vermietungen oder gewerbliche Vermietungen –, sich in Spanien für die Mehrwertsteuer registrieren, ihre beim Kauf gezahlte Steuer zurückfordern und vollständig im spanischen Steuersystem agieren.
Kurz gesagt: Solange Sie Ihre Immobilie im Rahmen einer mehrwertsteuerpflichtigen Vermietung betreiben, können Sie 100 % der beim Kauf gezahlten Mehrwertsteuer zurückfordern.
Um Anspruch auf eine Rückerstattung zu haben, müssen Sie:
• Sich in Spanien für die Mehrwertsteuer registrieren , eine spanische Steueridentifikationsnummer (NIF) beantragen und sich bei der Steuerbehörde (AEAT) anmelden.
• Die Immobilie für eine steuerpflichtige gewerbliche Tätigkeit nutzen, d. h. Rechnungen mit ausgewiesener Mehrwertsteuer ausstellen.
• Den beabsichtigten geschäftlichen Zweck der Immobilie bereits beim Kauf deklarieren.
Nach der Registrierung reichen Sie wie jedes spanische Unternehmen vierteljährliche Mehrwertsteuererklärungen ein.
Fall 1: Touristische Vermietung mit Hoteldienstleistungen (10 % MwSt.)
• Ihr Unternehmen vermietet die Immobilie direkt an Gäste und bietet Services wie Reinigung, Wäschewechsel oder Rezeption an.
• Sie berechnen 10 % Mehrwertsteuer an Ihre Gäste.
• Sie können 100 % der beim Kauf gezahlten Mehrwertsteuer zurückfordern.
Fall 2: Gewerbliche Nutzung oder Bürovermietung (21 % MwSt.)
• Sie vermieten die Immobilie als Büro oder Gewerbefläche z. B. an eine Kanzlei oder Praxis.
• Sie berechnen 21 % Mehrwertsteuer.
• Sie können die gesamte Mehrwertsteuer vollständig zurückfordern.
Fall 3: Vermietung an ein anderes Unternehmen zur Verwaltung (21 % MwSt.)
• Sie vermieten die Immobilie an ein Verwaltungs- oder Reiseunternehmen.
• Sie stellen diesem Unternehmen Rechnungen mit 21 % Mehrwertsteuer.
• Sie können die beim Kauf gezahlte Mehrwertsteuer vollständig zurückfordern.
In allen Fällen müssen Sie von Beginn an für die Mehrwertsteuer registriert sein und den geschäftlichen Zweck des Objekts beim Kauf angeben.
• Ein niederländischer Unternehmer kauft über seine Firma eine Neubauwohnung an der Costa Blanca für 350.000 € und zahlt 35.000 € Mehrwertsteuer.
• Er vermietet sie als Ferienwohnung mit Hoteldienstleistungen (10 % MwSt.).
• Jährliche Mieteinnahmen: 13.200 € (1.100 € pro Monat).
• An Gäste berechnete Mehrwertsteuer: 1.200 € pro Jahr.
• Über 10 Jahre: 12.000 € an die spanische Steuerbehörde gezahlt.
Ergebnis: 35.000 € Mehrwertsteuererstattung , 12.000 € abgeführte Mehrwertsteuer = 23.000 € Nettogewinn.
Wird die Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre privat genutzt oder nicht mehr vermietet, ist ein anteiliger Teil der Rückerstattung zurückzuzahlen.
• Der Antrag erfolgt in der Mehrwertsteuererklärung des vierten Quartals (bis spätestens 30. Januar des Folgejahres).
• Die spanische Steuerbehörde prüft Anträge besonders sorgfältig insbesondere bei Immobilien.
• Die Bearbeitung kann bis zu sechs Monate dauern und ggf. eine Inspektion auslösen.
• Um die Rückzahlung zu erhalten, müssen Sie im betreffenden Jahr Mehrwertsteuerpflichtige
Nach Genehmigung der Rückerstattung müssen Sie:
• Die steuerpflichtige Nutzung der Immobilie mindestens 10 Jahre beibehalten.
• Vierteljährliche Umsatzsteuererklärungen abgeben und korrekte Rechnungen ausstellen.
• Alle Belege und Aufzeichnungen mindestens vier Jahre aufbewahren.
• Eine anteilige Anpassung vornehmen, falls ein Teil der Einnahmen steuerfrei ist.
• Wenn Direktoren oder Familienmitglieder die Immobilie privat nutzen, muss ein marktüblicher Mietwert deklariert werden.
Die Rückforderung der Mehrwertsteuer bietet sofortige finanzielle Vorteile, bringt jedoch langfristige Verpflichtungen mit sich.
Beachten Sie:
• Verwaltungs- und Buchhaltungskosten.
• Laufende Mehrwertsteuerzahlungen auf Mieteinnahmen.
• Verpflichtung zur zehnjährigen gewerblichen Nutzung.
Bei Renditen von 2–3 % kann die Rückerstattung einen echten Liquiditätsvorteil schaffen. Bei höheren Renditen (8–10 %) fällt der Vorteil geringer aus, bleibt aber ein starker Anreiz, in Neubauten statt in Bestandsimmobilien zu investieren – denn dort ist keine Mehrwertsteuererstattung möglich.
Ab Juli 2028 tritt die neue EU-Richtlinie „Mehrwertsteuer im digitalen Zeitalter“ in Kraft. Sie sieht vor, dass alle Kurzzeitvermietungen (bis 30 Nächte) als hotelähnliche Dienstleistungen gelten und somit EU-weit mehrwertsteuerpflichtig werden.
Das bedeutet:
• Für alle Kurzzeitvermietungen wird künftig Mehrwertsteuer (voraussichtlich 10 %) fällig.
• Eigentümer müssen Mehrwertsteuerrechnungen ausstellen und regelmäßig Umsatzsteuererklärungen abgeben.
• Sämtliche Unterlagen müssen mindestens vier Jahre aufbewahrt werden.
Spanien könnte diese Regelung sogar vorzeitig umsetzen, was die Mehrwertsteuerregistrierung – und somit die Rückerstattung – zum Standard für alle Ferienvermietungen macht.
Für Käufer mit Sitz in der EU bietet der Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien über ein Unternehmen oder als mehrwertsteuerpflichtige Privatperson einen einzigartigen steuerlichen Vorteil:
Sie können 100 % der beim Kauf gezahlten Mehrwertsteuer zurückfordern und diese über die nächsten zehn Jahre mit einer legitimen Vermietungstätigkeit ausgleichen.
Mit der richtigen Struktur können Sie Zehntausende Euro sparen und gleichzeitig von einem stabilen, mehrwertsteuerkonformen Mieteinkommen profitieren.
HomeEspaña unterstützt internationale Käufer dabei, die attraktivsten Neubauprojekte in Spanien zu finden, und bringt Sie mit erfahrenen spanischen Steuer- und Rechtsexperten zusammen, die den Mehrwertsteuerprozess effizient und sicher abwickeln.
Kaufen Sie neu, kaufen Sie clever und nutzen Sie Spaniens Mehrwertsteuerregeln zu Ihrem Vorteil.
Als die pensionierten Werbe- und Marketingleute Gill und ihr Ehemann John aus dem Nordwesten Englands beschlossen, ihr Ferienhaus in Dehesa de Campoamor (Alicante) zu verkaufen, folgten sie der Empfehlung ihres
Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen, sollten Sie sich über die neuesten Änderungen bei den Vorschriften zum Energieausweis (EPC) informieren.
Ein aktuelles Urteil des spanischen Nationalgerichts hat die Situation für Immobilienbesitzer außerhalb der EU, die ihre Immobilien in Spanien vermieten, grundlegend verändert.
Ein Eigenheim ist ein Grundpfeiler des Wohlstands - sowohl des finanziellen Wohlstands als auch der emotionalen Sicherheit.
