Koop een nieuwbouwwoning en krijg 100% van de btw terug door de woning voor 10 jaar te registreren voor een btw-plichtige verhuur- of bedrijfsactiviteit. Wist u dat u bij aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje 100% van de btw (IVA) die u over de aankoopprijs hebt betaald, kunt terugvragen?
Voor veel buitenlandse kopers betekent dit een onmiddellijke besparing van 10% op woningen (of 21% voor commerciële panden). Aan deze btw-teruggave is echter een belangrijke voorwaarde verbonden:
Om het voordeel te behouden, moet het onroerend goed gedurende ten minste tien jaar worden gebruikt voor een BTW-geregistreerde bedrijfsactiviteit, zoals vakantieverhuur voor korte termijn. Gedurende die periode brengt u BTW in rekening over uw huurinkomsten en geeft u deze aan bij de Spaanse belastingdienst, net zoals een Spaans bedrijf dat zou doen.
Voor investeerders uit de EU biedt dit een aantrekkelijke kans: aanzienlijke besparingen vooraf in combinatie met een inkomsten genererend activum in een van de meest dynamische vastgoedmarkten van Europa.
Vóór 2023 konden buitenlandse kopers zonder vaste vestiging in Spanje niet rechtstreeks btw afhandelen. De belasting werd door de verkoper verrekend volgens het “verleggingsmechanisme”.
Sinds de hervorming van artikel 84 van de Spaanse btw-wet in 2023 is dit veranderd.
Nu kunnen zowel bedrijven als particulieren die een btw-plichtige activiteit uitoefenen – zoals toeristische verhuur of commerciële leasing – zich in Spanje voor de btw registreren, de btw op hun aankopen terugvragen en volledig binnen het Spaanse belastingstelsel opereren.
Kortom: zolang u uw woning verhuurt als een btw-geregistreerd bedrijf, kunt u 100% van de btw op uw nieuwbouwaankoop terugvragen.
Om in aanmerking te komen voor een btw-teruggave:
• Registreer u voor btw in Spanje — vraag een Spaans fiscaal identificatienummer (NIF) aan en registreer u bij de belastingdienst (AEAT).
• Gebruik de woning voor een belastbare bedrijfsactiviteit, wat betekent dat u facturen met btw uitreikt.
• Geef bij aankoop van de woning aan dat u deze voor zakelijke doeleinden wilt gebruiken.
Zodra u bent geregistreerd, dient u net als elk ander lokaal bedrijf elk kwartaal een btw-aangifte in Spanje in.
Geval 1: Toeristische verhuur met horecadiensten (10% btw)
• Uw bedrijf verhuurt het onroerend goed rechtstreeks aan gasten en biedt diensten aan zoals schoonmaak, verschoning van linnengoed of receptie.
• U brengt gasten 10% btw in rekening.
• U kunt 100% van de btw die u bij de aankoop hebt betaald, terugvragen.
Geval 2: Commercieel gebruik of kantoorverhuur (21% btw)
U verhuurt het onroerend goed als professionele ruimte, bijvoorbeeld aan een advocatenkantoor of een medische praktijk.
• U brengt 21% btw in rekening.
• U kunt de btw volledig terugvragen.
Geval 3: Verhuur aan een ander bedrijf voor verhuurbeheer (21% btw)
U verhuurt het onroerend goed aan een vastgoedbeheerder of touroperator.
• U factureert dat bedrijf 21% btw.
• U kunt alle btw die u over de aankoop hebt betaald, terugvorderen.
In elk scenario moet u correct geregistreerd zijn voor btw en het zakelijke doel van het onroerend goed aangeven vanaf het moment van aankoop.
• Een Nederlandse ondernemer koopt via zijn bedrijf een nieuwbouwwoning aan de Costa Blanca voor € 350.000 en betaalt € 35.000 aan btw.
• Hij verhuurt het pand als vakantieappartement met horecadiensten (onderworpen aan 10% btw).
• Jaarlijkse huurinkomsten: € 13.200 (€ 1.100/maand).
• Aan gasten in rekening gebrachte btw: € 1.200/jaar.
• Over 10 jaar: € 12.000 aan btw betaald aan de Spaanse belastingdienst.
Resultaat: € 35.000 btw teruggevorderd bij aankoop – € 12.000 btw betaald over tien jaar = € 23.000 netto besparing.
Als de woning echter binnen die 10 jaar niet meer wordt verhuurd of voor privégebruik wordt gebruikt, moet een deel van de terugbetaalde btw worden terugbetaald.
• De teruggave wordt aangevraagd in uw btw-aangifte over het vierde kwartaal (uiterlijk op 30 januari van het volgende jaar).
• De Spaanse belastingdienst beoordeelt alle teruggaafverzoeken zorgvuldig, met name die welke betrekking hebben op onroerend goed.
• Teruggaven kunnen tot zes maanden in beslag nemen en kunnen aanleiding geven tot een herziening of inspectie.
• U moet in dat jaar btw-facturen hebben uitgereikt om de teruggave aan te vragen.
Zodra uw btw-teruggave is goedgekeurd, moet u:
• Het onroerend goed gedurende 10 jaar voor hetzelfde belastbare gebruik aanhouden.
• Driemaandelijkse btw-aangiften indienen en conforme facturen uitreiken.
• Facturen en gegevens ten minste vier jaar bewaren.
• Een pro rata-aanpassing toepassen als een deel van uw inkomsten btw-vrij is.
• Voor bedrijven: als directeuren of familieleden het onroerend goed gebruiken, moet een belastbare huurwaarde worden aangegeven.
De btw-teruggave kan aanzienlijke besparingen opleveren, maar brengt ook verplichtingen op lange termijn met zich mee. Denk aan:
• Administratieve en boekhoudkundige kosten.
• Btw-betalingen over uw huurinkomsten in de loop van de tijd.
• De verplichting om het zakelijk gebruik gedurende 10 jaar te handhaven.
In scenario’s met een laag rendement (2-3%) levert de btw-teruggave vaak een reële financiële impuls op. Bij verhuur met een hoog rendement (8-10%) kan het voordeel kleiner zijn in vergelijking met de lopende btw-betalingen, maar het blijft een interessante stimulans om te investeren in nieuwbouwwoningen in plaats van in bestaande woningen, waarvoor geen btw-teruggave mogelijk is.
Volgens de nieuwe EU-richtlijn inzake btw in het digitale tijdperk (van kracht vanaf juli 2028) worden alle kortetermijnverhuur tot 30 nachten behandeld als hotelaccommodatie en onderworpen aan btw in de hele EU.
Dit betekent:
• Voor alle kortetermijnverhuur moet btw worden aangerekend (waarschijnlijk 10%).
• Eigenaars moeten btw-facturen opstellen en regelmatig btw-aangiften indienen.
• Alle documentatie moet minstens vier jaar worden bewaard.
Spanje zal deze hervorming mogelijk zelfs eerder doorvoeren, waardoor btw-registratie – en dus btw-terugvordering – de norm wordt voor alle kortetermijnverhuurwoningen.
Voor kopers uit de EU biedt de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje via een bedrijf of als btw-geregistreerde particulier een uniek fiscaal voordeel:
U kunt 100% van de btw op de aankoop terugvorderen en deze gedurende de volgende 10 jaar compenseren via een legitieme verhuuractiviteit.
Met de juiste opzet kan dit tienduizenden euro’s aan besparingen opleveren, plus het voordeel van een stabiel, btw-conform huurinkomen.
Bij HomeEspaña helpen we internationale kopers bij het vinden van de meest aantrekkelijke nieuwbouwwoningen en brengen we hen in contact met betrouwbare Spaanse belasting- en juridische professionals die het btw-proces efficiënt en veilig kunnen afhandelen.
Koop nieuw, koop slim en laat de Spaanse btw-regels in uw voordeel werken.
Toen Karima en Marco Contreras vier jaar geleden tijdens een cruise op de Middellandse Zee een Brits echtpaar ontmoetten, raadden zij het echtpaar uit Las Vegas aan om met HomeEspaña
Toen Gill en haar man John, gepensioneerde reclame- en marketingmanagers uit het noordwesten van Engeland, tot de conclusie kwamen dat het tijd was om hun vakantiehuis in Dehesa de Campoamor
Als u overweegt uw woning in Spanje te verkopen, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de laatste wijzigingen in de regelgeving inzake energieprestatiecertificaten (EPC).
Het bezitten van een huis is een hoeksteen van rijkdom... zowel financiële welvaart als emotionele veiligheid.
