Compre una propiedad de nueva construcción y recupere el 100 % del IVA registrando la propiedad para una actividad comercial o de alquiler sujeta al IVA durante 10 años. ¿Sabía que al comprar una propiedad de nueva construcción en España puede recuperar el 100% del IVA pagado sobre el precio de compra?
Para muchos compradores extranjeros, esto supone un ahorro inmediato del 10 % en propiedades residenciales (o del 21 % en locales comerciales). Sin embargo, esta devolución del IVA tiene una condición importante:
Para mantener esta ventaja fiscal, la propiedad debe utilizarse para una actividad comercial registrada a efectos del IVA, como alquileres vacacionales a corto plazo, durante al menos diez años. Durante ese periodo, deberá aplicar el IVA a sus ingresos por alquiler y declararlo a las autoridades fiscales españolas, al igual que lo haría una empresa española.
Para los inversores con sede en la UE, esto supone una oportunidad atractiva: un ahorro inicial significativo combinado con un activo generador de ingresos en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Europa.
Antes de 2023, los compradores extranjeros sin un establecimiento permanente en España no podían gestionar directamente el IVA. El impuesto era contabilizado por el vendedor en virtud del mecanismo de «inversión del sujeto pasivo».
Desde la reforma de 2023 del artículo 84 de la Ley del IVA española, esto ha cambiado.
Ahora, tanto las empresas como los particulares que realizan una actividad sujeta al IVA, como los alquileres turísticos o los arrendamientos comerciales, pueden registrarse a efectos del IVA en España, recuperar el IVA de sus compras y operar plenamente dentro del régimen fiscal español.
En resumen: siempre que alquiles tu propiedad como empresa registrada a efectos del IVA, podrás reclamar el 100 % del IVA de tu nueva compra.
Para poder optar a la devolución del IVA:
• Registrarse a efectos del IVA en España: obtener un número de identificación fiscal (NIF) español y registrarse en la Agencia Tributaria (AEAT).
• Utilizar la propiedad para una actividad empresarial sujeta a impuestos, lo que significa que debe emitir facturas que incluyan el IVA.
• Declarar el uso comercial previsto de la propiedad en el momento de la compra.
Una vez registrado, deberá presentar declaraciones trimestrales del IVA en España, al igual que cualquier empresa local.
Caso 1: Alquiler turístico con servicios de hostelería (10 % de IVA)
• Su empresa alquila la propiedad directamente a los huéspedes y proporciona servicios como limpieza, cambio de ropa de cama o recepción.
• Cobras a los huéspedes un 10 % de IVA.
• Puedes recuperar el 100 % del IVA pagado en la compra.
Caso 2: Uso comercial o alquiler de oficinas (21 % de IVA)
Alquilas la propiedad como espacio profesional, por ejemplo, a un bufete de abogados o una consulta médica.
• Cobras un 21 % de IVA
• Puedes recuperar el IVA íntegramente.
Caso 3: Arrendamiento a otra empresa para la gestión del alquiler (21 % de IVA)
Usted alquila la propiedad a una empresa de gestión inmobiliaria o a un operador turístico.
• Usted factura a esa empresa con un 21 % de IVA.
• Puede recuperar todo el IVA pagado por la compra.
En todos los casos, debe estar debidamente registrado a efectos del IVA y declarar la finalidad comercial de la propiedad desde el momento de la compra.
• Un empresario holandés compra un apartamento de nueva construcción en la Costa Blanca a través de su empresa por 350 000 €, pagando 35 000 € en concepto de IVA.
• Alquila la propiedad como apartamento vacacional con servicios de hostelería (sujeto a un 10 % de IVA).
• Ingresos anuales por alquiler: 13.200 € (1.100 € al mes).
• IVA cobrado a los huéspedes: 1.200 € al año.
• En 10 años: 12.000 € en concepto de IVA pagados a la Agencia Tributaria española.
Resultado: 35.000 € de IVA reclamado en la compra – 12.000 € de IVA pagado en diez años = 23.000 € de ahorro neto.
Sin embargo, si la propiedad deja de alquilarse o se utiliza de forma privada durante esos 10 años, se deberá devolver una parte del IVA reembolsado.
• La devolución se solicita en la declaración del IVA del cuarto trimestre (antes del 30 de enero del año siguiente).
• La Agencia Tributaria española revisa cuidadosamente todas las solicitudes de devolución, especialmente las relacionadas con propiedades inmobiliarias.
• Las devoluciones pueden tardar hasta seis meses y pueden dar lugar a una revisión o inspección.
• Para solicitar la devolución, es necesario haber emitido facturas con IVA durante ese año.
Una vez aprobada la devolución del IVA, debe:
• Mantener el mismo uso imponible del inmueble durante 10 años.
• Presentar declaraciones trimestrales del IVA y emitir facturas conformes.
• Conservar las facturas y los registros durante al menos cuatro años.
• Aplicar un ajuste prorrateado si parte de sus ingresos están exentos de IVA.
• Para las empresas: si los directores o los miembros de la familia utilizan la propiedad, se debe declarar un valor de alquiler imponible.
La devolución del IVA puede suponer un importante ahorro inicial, pero también conlleva obligaciones a largo plazo.
Tenga en cuenta lo siguiente:
• Costes administrativos y contables.
• Pagos del IVA sobre sus ingresos por alquiler a lo largo del tiempo.
• La obligación de mantener el uso comercial durante 10 años.
En situaciones de bajo rendimiento (2-3 %), la devolución del IVA suele suponer un verdadero impulso financiero. En alquileres de alto rendimiento (8-10 %), el beneficio puede ser menor en comparación con los pagos continuos del IVA, pero sigue siendo un incentivo que vale la pena para invertir en propiedades de nueva construcción en lugar de en reventas, que no permiten la recuperación del IVA.
En virtud de la nueva directiva de la UE sobre el IVA en la era digital (que entrará en vigor en julio de 2028), todos los alquileres a corto plazo de hasta 30 noches se considerarán alojamientos de tipo hotelero y estarán sujetos al IVA en toda la UE.
Esto significa que:
• Todos los alquileres de corta duración tendrán que cobrar el IVA (probablemente un 10 %).
• Los propietarios emitirán facturas con IVA y presentarán declaraciones periódicas del IVA.
• Toda la documentación deberá conservarse durante al menos cuatro años.
España podría incluso aplicar esta reforma antes, lo que hará que el registro del IVA —y, por lo tanto, la recuperación del IVA— sea la norma para todas las propiedades de alquiler a corto plazo.
Para los compradores con sede en la UE, adquirir una propiedad de nueva construcción en España a través de una empresa o como persona física registrada a efectos del IVA ofrece una ventaja fiscal única:
puede recuperar el 100 % del IVA de la compra y compensarlo mediante una actividad de alquiler legítima durante los siguientes 10 años.
Con la configuración adecuada, esto puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros, además de la ventaja de obtener unos ingresos por alquiler estables y conformes con el IVA.
En HomeEspaña, ayudamos a los compradores internacionales a identificar las oportunidades de nueva construcción más atractivas y les ponemos en contacto con profesionales fiscales y jurídicos españoles de confianza que pueden gestionar el proceso del IVA de forma eficiente y segura.
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