Una reciente sentencia del Tribunal Supremo español ha cambiado el panorama para los propietarios no pertenecientes a la UE que alquilan viviendas en España. Por primera vez, pueden deducir los gastos legítimos de alquiler de la misma manera que los residentes de la UE y, lo que es más importante, pueden reclamar la devolución de los impuestos pagados en exceso en años anteriores.
Hasta ahora, los propietarios no pertenecientes a la UE estaban obligados a pagar un impuesto del 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin posibilidad de deducir gastos como reparaciones, seguros, gastos de comunidad, comisiones de agencia o intereses hipotecarios. Por el contrario, a los propietarios de la UE/EEE se les permite desde hace tiempo deducir estos gastos y se les aplica un tipo impositivo más bajo, del 19 %, sobre los ingresos netos.
El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional española dictaminó que este sistema de doble vía es ilegal, invocando el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE, que protege la libre circulación de capitales y prohíbe el trato discriminatorio basado únicamente en la residencia.
Esta sentencia equipara efectivamente a los propietarios no pertenecientes a la UE con los propietarios de la UE en lo que respecta a la deducción de gastos.
Declaraciones futuras: los propietarios no pertenecientes a la UE ahora pueden presentar las declaraciones del Modelo 210 sobre la base de los ingresos netos, deduciendo los gastos documentados que estén directamente relacionados con la generación de ingresos por alquiler.
Reembolsos de años anteriores: cuando se haya pagado un impuesto en exceso sobre el alquiler bruto, ahora existe una vía para solicitar rectificaciones y reembolsos, que suelen remontarse hasta cuatro años atrás, dependiendo de los plazos legales.
1. Reúna su documentación:
• Declaraciones Modelo 210 anteriores.
• Contratos de alquiler, libros de registro de alquileres y recibos.
• Facturas de gastos deducibles (mantenimiento, IBI, gastos de comunidad, seguros, comisiones de agencia, servicios públicos, intereses hipotecarios, etc.).
2. Vuelva a calcular los ingresos: pida a un asesor fiscal que vuelva a hacer los cálculos, aplicando correctamente las deducciones.
3. Presente declaraciones rectificativas: presente los Modelos 210 modificados para cada año abierto, adjuntando una referencia a la sentencia del Tribunal Nacional de 28 de julio de 2025 y al artículo 63 del TFUE.
4. Seguir la evolución: Guarde copias de toda la documentación y esté atento a las novedades por si el Gobierno español recurre la sentencia ante el Tribunal Supremo, que tendría que ratificar la decisión.
Puntos a tener en cuenta
– Los tipos impositivos generales se mantienen sin cambios: residentes en la UE/EEE al 19 %, residentes fuera de la UE al 24 %.
– La reducción por alquiler a largo plazo (50-60 %) sigue aplicándose solo en el IRPF español, no a los no residentes sujetos al IRNR.
– Es posible que se presente un recurso, por lo que, aunque ya se pueden presentar las solicitudes, los propietarios deben tener en cuenta que algunas devoluciones pueden depender de la confirmación definitiva del Tribunal Supremo.
Para muchos propietarios no pertenecientes a la UE, en particular los británicos y estadounidenses que han estado pagando impuestos sobre el alquiler bruto, la diferencia económica podría ser considerable. Aunque el proceso esté sujeto a futuras aclaraciones legales, preparar la documentación y considerar las solicitudes de devolución ahora le colocará en la mejor posición para beneficiarse una vez que la sentencia esté plenamente consolidada.
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