“Regulierung, Gebühren, Visa – 2025 entwickelt sich bereits zu einem interessanten Jahr für spanische Immobilien…” – Kieran Byrne, CEO von HomeEspana, blickt auf das Jahr 2025
Kieran Byrne, der seit 23 Jahren Geschäftsführer von HomeEspaña ist, berichtet uns über seine Sicht des aktuellen spanischen Immobilienmarktes und gibt einen Einblick in den Stand der Dinge im Jahr 2025.
Es gibt kein Entrinnen – die globalen Ereignisse in Verbindung mit dem Zustand der europäischen Volkswirtschaften haben die Immobilienmärkte im Jahr 2024 mit einem Hauch von Unsicherheit erfüllt. Überall auf dem Kontinent mussten wir mit den Auswirkungen wechselnder Regierungen, hoher Inflation, hoher Zinsen, veränderter Steuervorschriften und zunehmender Regulierung fertig werden. Und dann erlebten wir gegen Ende des Jahres 2024 die schrecklichen Überschwemmungen in Valencia. Ereignisse wie diese rücken alles in die richtige Perspektive. In den betroffenen Gebieten kehrt das Leben langsam zur Normalität zurück, aber diese tragischen Ereignisse haben bei allen in der lokalen Gemeinschaft Spuren hinterlassen.
Die Ecke Spaniens, in der wir tätig sind, ist nicht typisch für die gesamte Wirtschaft oder den Immobilienmarkt des Landes. Die Costa Blanca ist in erster Linie ein Ziel für Ferienhäuser und Ruheständler. Die Käufer aus dem Vereinigten Königreich haben uns in der Vergangenheit den Weg gewiesen, aber in den letzten zwei Jahren habe ich einen deutlichen Anstieg der Nachfrage von anderen Nationalitäten beobachtet, was den Ferienorten eine internationale Atmosphäre verleiht. Die Valencianische Gemeinschaft beginnt, sich langsam ein wenig wie Barcelona, Mallorca und die Costa del Sol anzufühlen.
Die Niederländer wurden 2024 unser wichtigster Auslandsmarkt, gefolgt von den Briten und den Deutschen. Die schwierigen Pandemiejahre haben uns dazu ermutigt, uns genauso auf den Inlandsmarkt zu konzentrieren wie auf unseren traditionelleren Markt für Nicht-Einwohner. Unser inländischer Markt, zu dem sowohl bereits in Spanien lebende Ausländer als auch Spanier gehören, ist stark angewachsen und ist nun mit den Niederländern gleichauf.
Nach der Freigabe des Covid-Engpasses waren die Jahre 2022-23 für uns besonders umsatzstark. Und jetzt, im Jahr 2025, verkaufen sich die besten Objekte zwar immer noch schnell, aber wir sehen auch eine Verknappung des Angebots, was den Markt unter Druck setzt. Dafür gibt es meiner Meinung nach zwei Hauptursachen.
Erstens warten potenzielle Verkäufer auf weitere Preissteigerungen, nachdem sie gesehen haben, dass ihre Nachbarn schnell zu guten Preisen verkaufen. Das ist schwierig zu sagen, da wir jeden Monat mit neuen Herausforderungen konfrontiert werden. Die lokale und globale Politik beeinflusst die Nachfrage und die Preise, so dass niemand wirklich vorhersagen kann, ob die Preise weiter steigen werden oder nicht.
Zweitens verkaufen die Briten im südlichen Teil von Alicante nicht so bereitwillig – seit dem Brexit sind sie verständlicherweise nicht mehr so schnell bereit, ihren Aufenthaltsstatus aufzugeben. Dies ist an der nördlichen Costa Blanca und im Großraum Valencia weniger offensichtlich, wo es eine größere Mischung aus spanischen und ausländischen Eigentümern gibt.
Nach der Euphorie der letzten Jahre, in denen Makler ohne großen Aufwand schnelle Verkäufe erzielen konnten, suchen die Käufer nach Werten, und die richtige Bewertung und die Unterstützung durch erfahrene Experten ist wichtiger denn je.
Wir wissen, dass HomeEspana vielleicht nicht die günstigsten Honorare hat, aber wir tun viel mehr, als die Leute im Allgemeinen denken. Unsere Kunden, sowohl die Käufer als auch die Verkäufer, erhalten den vollen Service, mit einem starken Fokus auf After-Sales und darauf, dass der Verkauf zur Zufriedenheit aller Seiten abgeschlossen wird. Schon jetzt kommen immer mehr Verkäufer zu uns, die keinen Käufer gefunden haben, nachdem ihnen anderswo die Welt für scheinbar niedrige Gebühren versprochen wurde.
In schwierigeren Märkten sind Verkäufer mehr denn je auf erfahrene Immobilienmakler angewiesen, die über bewährte Marketing- und Verkaufskompetenz sowie einen realistischen Ansatz bei der Preisgestaltung verfügen – und natürlich auf den guten alten Kundenservice! Dies sind Werte, die wir bei HomeEspaña seit mehr als zwei Jahrzehnten hochhalten.
Die letzten 18 Monate waren auch eine Zeit zunehmender Regulierung – sowohl für uns auf Handelsebene als auch für die Verbraucher. Aus unserer Sicht als Unternehmen begrüßen wir alle neuen Maßnahmen, die den Markt zu einem sichereren, faireren und angenehmeren Umfeld machen, in dem wir arbeiten und leben können.
Erstens hat die Regierung der Autonomen Gemeinschaft Valencia im Oktober 2022 ein neues Gesetz erlassen, das alle Immobilienmakler in der Region verpflichtet, sich in ein Register eintragen zu lassen. Um in das Register aufgenommen zu werden, müssen die Makler eine Reihe von Kriterien erfüllen, die sich auf den Standort ihrer Geschäftsräume, ihre Qualifikationen und Akkreditierungen sowie ihre Berufshaftpflichtversicherung beziehen.
Wir von HomeEspaña haben die neue Verordnung voll unterstützt und uns sofort registriert. Wir sind auch Mitglied der Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), einer nationalen Vereinigung mit einem eigenen Verhaltenskodex.
Programme wie dieses sind ein Mittel zur Aufrechterhaltung ethischer Standards auf dem valencianischen Immobilienmarkt und tragen dazu bei, dass Makler wie wir stets angemessen handeln. Für Sie als Verbraucher helfen sie, Qualitätsmakler zu erkennen.
Im August dieses Jahres hat die Regionalregierung Maßnahmen zur Regulierung der touristischen Vermietung eingeführt. Nach den neuen Vorschriften fallen alle vermieteten Immobilien in der Autonomen Gemeinschaft Valencia, zu der auch die Costa Blanca gehört, in eine von drei Kategorien – touristisch, saisonal oder langfristig.
Ein wichtiger Punkt ist, dass für die Vermietung an Touristen eine Genehmigung der Regierung erforderlich ist und dass nicht mehr als 10 Nächte am Stück an denselben Kunden vermietet werden dürfen. Gleichzeitig beginnen wir zu beobachten, dass Einwohnervereinigungen (oder Eigentümergemeinschaften) ihre Befugnisse nutzen, um die Vermietung an Touristen in ihren jeweiligen Gemeinden zu verbieten.
Lassen Sie sich von all dem nicht abschrecken.
Diese Art von Vorschriften und Maßnahmen sind in anderen Teilen Spaniens bereits eingeführt worden, und Valencia holt nur noch auf. Wir versuchen immer, unsere Kunden auf dem Laufenden zu halten, aber wir versuchen, nicht zu spekulieren und nur Informationen zu veröffentlichen, wenn wir sicher sind, dass sie relevant und korrekt sind. Hier können Sie unsere Erklärung zu den Änderungen der Mietvorschriften lesen.
Das Team von HomeEspaña ist darauf vorbereitet, Kunden zu beraten und ihnen dabei zu helfen, ihre Immobilien für die touristische Vermietung anzubieten. Lassen Sie uns den Prozess für Sie einfach machen – das ist Teil des Service, den unser erfahrenes After-Sales-Team anbietet.
Es gibt ein größeres Bild. Auch wenn die neuen Anforderungen wie ein weiterer lästiger Papierkram erscheinen mögen, dürften sie bei richtiger Anwendung allen zugute kommen. Die touristische Vermietungslandschaft wird transparenter und besser kontrolliert, und der allgemeine Standard der Unterkünfte dürfte höher sein.
Die jüngsten Vorschläge der PSOE-Regierung für eine zusätzliche Besteuerung von Käufern aus Nicht-EU-Ländern haben ebenfalls für Aufregung gesorgt, vor allem bei unseren britischen Kunden, aber ich denke, es ist noch nicht an der Zeit für Panik! Nach den ersten Nachrichten haben wir viele Gegenargumente gehört, und die Juristen haben sich mit Argumenten zu Wort gemeldet, warum es unwahrscheinlich ist, dass sich diese Situation jemals weiterentwickeln wird. Wir bei HomeEspana sind der Meinung, dass solche extremen Maßnahmen nicht eingeführt werden. Es ist fraglich, ob es sich dabei nur um Parteipolitik handelt, und das EU-Recht und die Möglichkeit der lokalen Regierung in Valencia, ihre eigenen Steuern festzulegen, bedeuten, dass wir vorerst einfach abwarten.
Die heikle Frage des Brexit und was er für Käufer aus dem Vereinigten Königreich bedeutet, wird nie ganz verschwinden, aber es gibt viele Möglichkeiten, wie wir Ihnen jetzt helfen können, wenn Sie aus dem Vereinigten Königreich – oder einem anderen Nicht-EU-Land – kommen und sich in Spanien niederlassen möchten. Wir haben im Dezember 2024 ein Update zu den Visums- und Aufenthaltsoptionen veröffentlicht, das Sie hier nachlesen können – Visum und Aufenthalt in Spanien – und wir werden unsere Kunden auf dem Laufenden halten, wenn es weitere Änderungen gibt.
Die Herkunft der Kunden könnte sich ändern, die Vorschriften könnten sich verschieben und verschärfen, aber dieser Teil Spaniens wird wohl immer ein Teil der Welt sein, der Kunden anzieht, die eine gesunde, glückliche Umgebung für ihren Urlaub oder ihren Ruhestand suchen. Bei unseren eigenen Plänen gehen wir immer vorsichtig vor. Wir denken, dass wir in diesem Jahr die Möglichkeit haben, einen weiteren Immobilien-Showroom zu eröffnen, wenn wir den richtigen Standort finden, und wir werden versuchen, unsere verbundenen Hypotheken- und Versicherungsmarken zu erweitern, um unseren Kunden mehr Dienstleistungen und einen besseren Wert zu bieten.
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